«لغز الأسعار» رئيس جمعية المطورين العقاريين يوضح أسباب تباين القيم السعرية في المنطقة الواحدة

المهندس محمد البستاني

أكد المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، أن فكرة وضع مؤشر استرشادي لأسعار العقارات في السوق المصرية جيدة ومهمة، لكنها تواجه تحديات كبيرة بسبب اختلاف طبيعة المشروعات والمناطق الجغرافية وأنظمة السداد ومستويات التشطيب والتسليم.

وأوضح البستاني، خلال مداخلة مع قناة on، أن تحديد سعر موحد للمتر العقاري أمر بالغ الصعوبة، في ظل اختلاف الأسعار بين القاهرة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر والعاصمة الإدارية الجديدة ومحافظات الصعيد، فضلاً عن اختلاف الأسعار وفقاً لطبيعة النشاط سواء كان تجارياً أو إدارياً أو طبياً أو سكنياً.

رئيس جمعية المطورين العقاريين: هل مؤشر التسعير هيعبر عن سعر الكاش ولا التقسيط وهيواجه إزاي التغيرات الاقتصادية اللي بتأثر على سوق العقار

#تعمير

#ON https://t.co/v6HT1GFu1c

— ON (@ONTVEgy) November 14, 2026

محمد البستاني يوضح أسباب صعوبة تحديد أسعار موحدة للعقارات

وأشار رئيس جمعية المطورين العقاريين إلى أن تحديد السعر يتطلب مراعاة ما إذا كانت الوحدة تُباع نقداً أم بنظام التقسيط، ومدة السداد التي قد تصل إلى 5 أو 10 أو 12 عاماً، إلى جانب التفرقة بين المشروعات تحت الإنشاء والوحدات الجاهزة للتسليم الفوري.

وأضاف أن السوق العقارية تشهد تفاوتاً كبيراً في الأسعار حتى داخل المنطقة الواحدة، مستشهداً بالساحل الشمالي، حيث توجد مشروعات يُباع فيها المتر بأسعار تتراوح بين 200 و250 ألف جنيه، وتحظى بإقبال كبير، بينما توجد مشروعات أخرى بأسعار تصل إلى 50 ألف جنيه للمتر ولا تحقق معدلات الطلب نفسها.

البراند وسمعة المطور يتحكمان في أسعار العقارات

ولفت البستاني إلى أن العلامة التجارية وسمعة المطور العقاري تمثلان أحد العوامل المؤثرة في تحديد الأسعار، موضحاً أن قيمة العلامة التجارية تنعكس على السعر الذي يطرحه المطور وقدرته على جذب العملاء.

وأوضح أن القاهرة الجديدة تشهد تفاوتاً في أسعار المتر الإداري والتجاري، إذ تتراوح الأسعار بين 100 و150 و200 ألف جنيه، وقد تصل إلى 250 ألفاً أو 500 ألف جنيه لدى بعض الشركات، رغم وجود مشروعات متجاورة جغرافياً.

وأكد أن الفروق السعرية بين المشروعات المتجاورة قد تصل إلى 40 و50%، نتيجة اختلاف العلامة التجارية ومستوى المشروع وعوامل التميز والتكلفة.

البستاني: المطلوب مؤشر استرشادي وليس تسعيراً إجبارياً

وشدد رئيس جمعية المطورين العقاريين على أهمية التفرقة بين التسعير والتقييم العقاري، مؤكداً أن الأنسب هو وضع معايير استرشادية تساعد العملاء على التعرف إلى مستويات الأسعار في المناطق المختلفة، دون فرض أسعار محددة على المطورين.

وأشار إلى إمكانية إعداد جداول استرشادية توضح الأسعار النقدية للوحدات، مع احتساب الفروق الناتجة عن مدد التقسيط المختلفة، موضحاً أن الوحدة التي تُباع بالتقسيط على 3 سنوات قد يعادل سعرها النقدي نحو 70% من السعر الإجمالي، بينما قد يصل المقابل النقدي للوحدة التي تُباع على 12 عاماً إلى نحو 40%، وفقاً للمثال الذي طرحه.

وأضاف أن وجود مؤشر استرشادي سيساعد العملاء على جمع المعلومات ومقارنة المشروعات قبل اتخاذ قرار الشراء، بدلاً من مواجهة صعوبة في الوصول إلى بيانات الأسعار ومقارنتها.

رئيس جمعية المطورين: إعداد المؤشر يحتاج إلى بيانات كثيرة

وأكد البستاني أن نجاح أي مؤشر استرشادي للأسعار يتطلب توفير قاعدة بيانات كبيرة ودقيقة، تشمل مختلف المناطق وأنواع الوحدات وأنظمة السداد ومستويات التميز وتكاليف التنفيذ.

وأشار إلى أن الأسعار نفسها قد تختلف لدى جهات الولاية، مستشهداً بطرح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بعض الأراضي بأسعار مختلفة، موضحاً أن بعض الأراضي قد تُطرح بسعر 12 ألف جنيه، بينما تشهد أراضٍ أخرى منافسة وارتفاعاً في الأسعار لتصل إلى 35 ألف جنيه.

واختتم بالتأكيد على أن المؤشر المقترح يمكن أن يمثل أداة مفيدة للمستهلكين، لكنه أقرب إلى التقييم العقاري والاسترشاد بمستويات الأسعار منه إلى التسعير الإلزامي، خاصة أن المطور هو من يحدد السعر وفقاً لتكاليفه وقيمة مشروعه وقدرته على البيع بالسعر المطروح. 

المهندس محمد البستاني

صرح المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، بأن مقترح إنشاء مؤشر استرشادي لأسعار العقارات في السوق المصرية يمثل خطوة إيجابية وضرورية، إلا أنها تصطدم بعقبات ملموسة نظراً لتفاوت طبيعة المشروعات والمواقع الجغرافية، فضلاً عن اختلاف أنظمة السداد ومستويات التشطيب ومواعيد التسليم.

وأشار البستاني خلال حديثه عبر قناة on إلى أن وضع سعر موحد للمتر العقاري يعد تحدياً كبيراً، وذلك بسبب التباين السعري الواضح بين مناطق مثل القاهرة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر والعاصمة الإدارية ومحافظات الصعيد، بالإضافة إلى الاختلافات الجوهرية بناءً على نوع النشاط سواء كان سكنياً أو تجارياً أو إدارياً أو طبياً.

رئيس جمعية المطورين العقاريين: هل مؤشر التسعير هيعبر عن سعر الكاش ولا التقسيط وهيواجه إزاي التغيرات الاقتصادية اللي بتأثر على سوق العقار

#تعمير

#ON https://t.co/v6HT1GFu1c

— ON (@ONTVEgy) November 14, 2026

محمد البستاني يوضح أسباب صعوبة تحديد أسعار موحدة للعقارات

وأكد رئيس جمعية المطورين العقاريين أن عملية التسعير يجب أن تأخذ في الاعتبار طريقة الدفع سواء كانت نقدية أو بنظام التقسيط، مع مراعاة مدد السداد التي قد تتراوح بين 5 و12 عاماً، والتمييز بدقة بين الوحدات الجاهزة للتسليم الفوري وتلك التي لا تزال تحت الإنشاء.

وأضاف أن السوق العقارية تشهد تفاوتات سعرية حادة حتى ضمن المنطقة الواحدة، ويمكن توضيح ذلك من خلال المثال التالي لمشروعات الساحل الشمالي:

البراند وسمعة المطور يتحكمان في أسعار العقارات

ولفت البستاني إلى أن اسم المطور العقاري وسمعته في السوق يلعبان دوراً محورياً في تحديد الأسعار، حيث تنعكس قوة العلامة التجارية مباشرة على القيمة السعرية للوحدات وقدرة الشركة على استقطاب العملاء المستهدفين.

وأوضح أن منطقة القاهرة الجديدة تعكس هذا التباين بشكل جلي في الوحدات الإدارية والتجارية، كما يظهر في الجدول التالي:

وكشف أن التباين السعري بين مشروعات متجاورة جغرافياً قد يصل إلى ما بين 40% و50%، وهو ما يرجع في الأساس إلى اختلاف قوة العلامة التجارية، ومستوى جودة التنفيذ، وعناصر التميز المضافة، وتكلفة التطوير.

البستاني: المطلوب مؤشر استرشادي وليس تسعيراً إجبارياً

وشدد رئيس جمعية المطورين العقاريين على ضرورة التمييز بين مفهومي التسعير والتقييم العقاري، مؤكداً أن الحل الأمثل يكمن في وضع معايير استرشادية تتيح للعملاء معرفة متوسط الأسعار في مختلف المناطق، بدلاً من فرض أسعار إلزامية على الشركات المطورة.

وأشار إلى إمكانية إعداد جداول توضح الفروق بين السعر النقدي وسعر التقسيط وفقاً للمدد الزمنية، وذلك على النحو التالي:

وأضاف أن وجود هذا المؤشر سيمثل دعماً كبيراً للمستهلكين في جمع المعلومات والمقارنة الدقيقة بين المشروعات قبل اتخاذ قرار الشراء، مما ينهي حالة الصعوبة في الوصول إلى بيانات سعرية واضحة.

رئيس جمعية المطورين: إعداد المؤشر يحتاج إلى بيانات كثيرة

وأكد البستاني أن بناء مؤشر استرشادي ناجح يتوقف على توفير قاعدة بيانات دقيقة وشاملة، تغطي كافة المناطق الجغرافية، وأنواع الوحدات، وأنظمة السداد المختلفة، بالإضافة إلى تكاليف التنفيذ الفعلية ومستويات التميز في كل مشروع.

وأشار إلى أن تفاوت الأسعار يظهر حتى لدى جهات الولاية، مستشهداً بطروحات هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التي قد تبدأ بعض أراضيها من 12 ألف جنيه للمتر، بينما ترتفع في مناطق أخرى لتصل إلى 35 ألف جنيه نتيجة المنافسة العالية.

واختتم تصريحاته بالتأكيد على أن المؤشر المقترح سيكون أداة قيمة للمستهلكين تساعدهم في التقييم العقاري والاسترشاد بالأسعار، مع التأكيد على أن المطور هو صاحب الحق في تحديد السعر النهائي بناءً على تكاليفه الخاصة، وقيمة مشروعه، والطلب في السوق.