أكد المهندس هاني العسال، عضو غرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أن السوق العقاري المصري مرشح لموجة جديدة من التحركات السعرية خلال الفترة المقبلة، في ظل الضغوط المتزايدة على تكلفة التطوير، مدفوعة بارتفاع سعر الدولار وأسعار مواد البناء، إلى جانب زيادة تكلفة التمويل عقب تحريك أسعار الفائدة.
مسببات ارتفاع تكاليف التطوير العقاري
أوضح العسال أن قطاع التطوير العقاري يرتبط بمنظومة متشابكة من مدخلات الإنتاج والتشغيل، حيث تنعكس أي تغيرات في سعر الصرف أو أسعار الطاقة والخامات أو تكلفة التمويل بشكل مباشر أو غير مباشر على الميزانيات الاستثمارية للمشروعات، لافتًا إلى أن تأثير ارتفاع الدولار لا يتوقف عند المكونات المستوردة فحسب، بل يمتد ليشمل العديد من الصناعات المحلية التي تعتمد في إنتاجها على مستلزمات مستوردة، وهو ما يرفع تكلفة التنفيذ ويفرض تحديات جديدة تتعلق بإدارة الميزانيات والتدفقات النقدية، كما تمثل الزيادات الأخيرة في أسعار الحديد والأسمنت ومواد التشطيب والتجهيزات الفنية أحد أبرز مصادر الضغط على هيكل تكلفة الوحدة العقارية.
تأثير أسعار الفائدة على المطور والمشتري
أشار العسال إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة يوازي في أهميته تحركات الدولار، إذ تزيد أعباء الاقتراض والتمويل المصرفي على الشركات، خاصة تلك التي تعتمد على التسهيلات الائتمانية لتغطية عمليات التنفيذ، كما يرفع من تكلفة الاحتفاظ بالأراضي والمخزون العقاري ورأس المال العامل، وهو ما ينعكس بدوره على سياسات التسعير وخطط التوسع، وأضاف أن خصوصية السوق المصري تكمن في الاعتماد على أنظمة سداد طويلة الأجل، مما يجعل المطور يتحمل جزءًا من تكلفة التمويل بصورة غير مباشرة نتيجة الفجوة الزمنية بين تحصيل قيمة الوحدة والوفاء بالتزامات الإنشاء والتسليم، مما يجعل إدارة السيولة عنصرًا حيويًا لاستدامة النشاط.
معايير تحديد الزيادة السعرية العادلة
شدد العسال على أن تقدير الزيادة السعرية لا يجب أن يرتكز على نسبة ارتفاع الدولار وحدها، بل يجب أن يستند إلى قياس التأثير الفعلي لكل عنصر من عناصر التكلفة، والتي تشمل الأرض، والإنشاءات، والعمالة، والمرافق، والتسويق، والتمويل، موضحًا أن الزيادة التقديرية التي تتراوح بين 8% و12% هي قراءة استرشادية للسيناريو الأساسي وليست نسبة موحدة، إذ تختلف معدلات التأثر بناءً على عدة عوامل منها:
- موقع المشروع ومرحلة التنفيذ الحالية.
- توقيت شراء الأرض والتعاقد على مواد البناء.
- نسبة المكونات المستوردة في المشروع.
- الهيكل التمويلي للشركة وقدرتها على استيعاب الزيادات.
مخاطر المبالغة في التسعير وتأثيرها على الطلب
نبه العسال إلى ضرورة التمييز بين الزيادات الناتجة عن ارتفاع حقيقي في التكاليف، وتلك التي تتم تحسبًا لتحركات مستقبلية أو لإعادة تسعير المخزون، مؤكدًا أن المبالغة غير المبررة في الأسعار قد تؤدي إلى إضعاف القدرة الشرائية للعملاء وإطالة دورة اتخاذ القرار الشرائي، مما يضر بمعدلات المبيعات والتدفقات النقدية، كما أن ارتفاع الفائدة قد يدفع بعض المستثمرين للمفاضلة بين العقار والأوعية الادخارية، وهو ما يفرض على المطورين تقديم منتجات أكثر تنافسية، والتركيز على جودة التنفيذ ومصداقية مواعيد التسليم لضمان الحفاظ على هوامش الربحية.
سيناريوهات تحرك الأسعار في الفترة المقبلة
وضع المهندس هاني العسال ثلاثة مسارات محتملة لمسار الأسعار في السوق العقاري المصري وفقًا للتطورات الاقتصادية كما يوضح الجدول التالي:
| السيناريو | الحالة الاقتصادية | نسبة الزيادة المتوقعة |
|---|---|---|
| السيناريو الأول (محدود) | استقرار نسبي للعملة وتراجع ضغوط مدخلات الإنتاج | 5% – 8% |
| السيناريو الثاني (أساسي) | استمرار الضغوط الحالية على الدولار والخامات والتمويل | 8% – 12% |
| السيناريو الثالث (مرتفع) | موجة جديدة من الضغوط على سعر الصرف والطاقة والمواد | 12% – 18% |
مستقبل شركات التطوير العقاري واستدامة النمو
أكد العسال أن المرحلة المقبلة ستشهد تمايزًا واضحًا بين الشركات، حيث ستتفوق الشركات التي تمتلك ملاءة مالية قوية وتدفقات نقدية مستقرة وخطط تنفيذ واضحة، مقارنة بتلك التي تعتمد بشكل مفرط على التمويل قصير الأجل أو المبيعات المستقبلية، مشددًا على أن استدامة النمو تتطلب تحقيق توازن دقيق بين التكلفة الحقيقية للتطوير، والقدرة الشرائية للعملاء، والعائد الاستثماري للمطور، ليكون الاختبار الحقيقي هو كفاءة إدارة الموارد وتقديم قيمة مضافة تضمن ثقة العملاء وتدفق الاستثمارات في قطاع يعد ركيزة أساسية للنمو الاقتصادي وتوفير فرص العمل.
